Wie lese ich das Grundbuch richtig?

Hier können Sie sich einen Überblick verschaffen wie man das Grundbuch richtig liest. Sollten Sie dazu fragen haben helfen wir Ihnen gerne weiter.

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Aufbau des Grundbuchs

Jedes Grundbuch besteht aus der Aufschrift und 5 Seiten, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Außer auf der Aufschrift erfolgen die Eintragungen in Spalten, die ein schnelles und einfaches Zuordnen der Eintragungen ermöglichen sollen. Die Haupteintragungen stehen auf der Vorderseite, Änderungen und weitere wichtige Informationen auf der Rückseite.

Aufschrift

Sie enthält: das Amtsgericht X, den Grundbuchbezirk Y, die Nummer des Blattes sowie evt.

Vermerke:

Schließungsvermerk, Umschreibungsvermerk, Vermerk bei Umstellung auf ein neues Blatt, Freigabevermerk und gbfls Angaben über

Sonderblätter:

Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch, Erbbaugrundbuch, Hofvermerk.

Bestandsverzeichnis

Hier findet man die Angaben zu dem oder den Grundstücken. Ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche wird zu einem Grundstück im Rechtssinne, wenn er im Grundbuch als rechtliche Einheit an besonderer Stelle eingetragen ist. Jedes Grundstück im Rechtssinn erhält eine einzige Nummer, auch wenn es aus mehreren Flurstücken besteht. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die selbständige Buchung ideeller Miteigentumsanteile gem. § 3 GBO zulässig, z.B. wenn das Grundstück den wirtschaftlichen Zwecken mehrere (sogenannter herrschender) Grundstücke zu dienen bestimmt ist, in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zu dem herrschenden Grundstück steht und das dienende Grundstück im Miteigentum (Bruchteile) der Eigentümer der herrschenden Grundstücke steht. Ferner werden hier auch die sog. Herrschvermerke eingetragen, die darauf hinweisen, dass zugunsten des hier eingetragenen Grundstücks eine Grunddienstbarkeit z.B. Wegerecht oder Kabelleitungsrecht eingetragen ist.

Spalte 1

laufende Nummer der Grundstücke

Spalte 2

bisherige laufende Nummer der Grundstücke

Spalte 3

laufende Nummer der Grundstücke

Spalte 3a

Gemarkung, 3 b: Flur, 3 c: Flurstück, 3 e: Wirtschaftsart und Lage laufende Nummer der Grundstücke.

Spalte 4

Größe

Spalte 5

zur laufenden Nummer der Grundstücke

Spalte 6

Bestand und Zuschreibungen

Aus den Spalten 5 und 6 ist immer ersichtlich, woher das Grundstück kommt, so dass man das Grundstück bis zur Anlegung des Grundbuchs zurückverfolgen kann. Ferner werden hier die Fortführungen nach dem Liegenschaftskataster sowie Vereinigung und Verschmelzung, Bestandteilszuschreibung und Teilung eingetragen.

Spalte 7

laufende Nummer der Grundstücke

Spalte 8

Abschreibungen

Abteilung I

Hier stehen alle Angaben zum Eigentum.

Spalte 1

zur laufenden Nummer der Eintragungen

Spalte 2

Eigentümer

Hier wird der Eigentümer eingetragen, bei mehreren mit Angabe der Anteile (Bruchteile) oder des für die Gemeinschaft maßgeblichen Rechtsverhältnisses (z. B Gesamthandsgemeinschaften wie Gütergemeinschaft; Erbengemeinschaft, nicht rechts fähiger Verein)

Spalte 3

lfd. Nr. der Grundstücke im Bestandsverzeichnis

Spalte 4

Grundlage der Eintragung

also z.B. Auflassung, Erbschein oder Testament, Erbteilsübertragungsvertrag, Zuschlagsbeschluss, Berichtigungsbewilligung, Enteignungsbeschluss.

Abteilung II

Hier werden eingetragen alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die in Abteilung III eingetragen werden.

Begründet werden können nur Rechte, die das Gesetz zulässt (numerus clausus des Sachenrechts). Der Kreis der eintragungsfähigen Rechte, Rechtsverhältnisse und Vermerke, ist daher abschließend geregelt.

Eintragungsfähig sind hier:

alle dinglichen Rechte des Sachenrechts

Dienstbarkeiten wie Grunddienstbarkeit, beschränkt persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch, Reallasten

Vorkaufsrechte,

Erbbaurechte – müssen immer erste Rangstelle haben, hier wird die Belastung des Grundstücks eingetragen, für das Erbbaurecht selber wird ein besonderes Grundbuchblatt angelegt

als Belastung eines Anteils eines Miteigentümers: Regelung der Verwaltung und Benutzung gem. § 1010 BGB

Verzicht auf eine Überbau- und Notwegrente

dingliche Sicherungsmittel

Vormerkungen und Widersprüche

bestimmte gesetzliche Verfügungsbeschränkungen

Insolvenzvermerk, Anordnung der Zwangsversteigerung, Testamentsvollstreckung, Nacherbschaft sowie Nachlassverwaltung,

gesetzliche Verfügungsbeschränkungen

nach § 21 InsO, auf Grund einstweiliger Verfügung, nach Flurbereinigungsgesetz, Sanierungsverfahren, infolge Bestellung eines Treuhänders zur Überwachung des Deckungsstockes eines Versicherungsunternehmens

rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen

Inhalt eines Erbbaurechts, eines Wohnungs- oder Teileigentums, eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts.

Spalte 1

lfd. Nr. der Eintragungen

Spalte 2

lfd. Nr. der betroffenen Grundstücke im Bestandsverzeichnis

Spalte 3

Lasten und Beschränkungen

Spalte 4

Lasten und Beschränkungen

Spalte 5

Veränderungen

Spalte 6

lfd. Nr. der Spalte 1

Spalte 7

Löschungen

Abteilung III

Spalten 1-4

Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

Spalten 5 – 7

Veränderungen des Rechts

Spalten 8 – 10

die Löschungen des Rechts

Wenn eine Eintragung ganz gelöscht wird, ist sie rot zu unterstreichen. Dasselbe gilt für Vermerke, die ausschließlich die gelöschte Eintragung betreffen. Nur der Löschungsvermerk bewirkt rechtlich die Löschung, Rötung allein reicht nicht!

Erläuterung

Führung des Grundbuchs

Die genaue Führung der Grundbücher obliegt dem Amtsgericht als Grundbuchamt für alle in seinem Bezirk liegenden Grundstücke ohne Rücksicht auf den Eigentümer oder dessen örtlichen Wohnsitz.

Zuständig ist der Rechtspfleger. Ihm sind die Geschäfte in Grundbuchsachen seit dem 01.07.1970 in vollem Umfang übertragen, bis auf wenige Eintragungen, für die der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle zuständig ist. Der Grundbuchrichter entscheidet nur noch über Rechtsmittel oder über die Ablehnung eines Rechtspflegers.

Ausnahme bestehen in Baden-Württemberg, hier sind die staatlichen Grundbuchämter, die den Gemeinden zugeordnet sind, für die Führung der Grundbücher zuständig. Grundbuchbeamte sind dort üblich die Notare.

Sämtliche Ausführungen

Die Grundbücher wurden früher als fester Band, seit 1961 als Band mit herausnehmbaren Einlegebögen, danach in elektronischer Form geführt. Heute wird es überwiegend in maschineller Form geführt.

Die Buchung der Immobilien im Grundbuch erfolgt auf Grundbuchblättern. Alle Grundbuchblätter desselben Grundbuchbezirks führen fortlaufende Nummern.

Jedes Grundbuchblatt ist nur für ein Grundstück bestimmt. Dieses Blatt ist für das Grundstück das Grundbuch im Sinne des BGB.

Zulässig ist aber auch die Buchung mehrerer Grundstücke desselben Eigentümers auf einem Blatt.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtlich geführtes Verzeichnis über Grundstücke und daran bestehende Eigentums- und Rechtsverhältnisse.

Das Grundbuch – (k)ein Buch mit sieben Siegeln

Wer mit Grundstücken und Häusern oder Immobilien zu tun hat, trifft irgendwann auf das Grundbuch.

Was ist das, welche Aufgaben erfüllt es und welche Informationen kann es mir liefern?

Aufgaben des Grundbuchs

Das Sachenrecht, §§ 873 – 1203 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), setzt voraus, dass Immobilien zu buchen und die an den einzelnen Grundstücken bestehenden privaten Rechte durch das Grundbuch nachzuweisen sind (Grundbuchsystem).

Deshalb es gibt in der Regel keinen Erwerb, keine Veränderung und keine Aufhebung ohne Eintragung in das Grundbuch. Um das zu erzielen ist die Einrichtung des Grundbuchs als öffentliches Buch durch den Gesetzgeber erfolgt.

Es soll im Verkehr auf zuverlässiger Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen schaffen.

Das Grundstücksrecht regelt den Inhalt, die Entstehung, Änderung und Aufhebung der Rechte an Grundstücken. Enthalten ist es als Sachenrecht im Dritten Buch des BGB (§§ 873-1203) und in den Nebengesetzen Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG), Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Das Grundbuchrecht regelt die Einrichtung der Grundbücher, Voraussetzungen der Eintragung und Eintragungsverfahren.

Enthalten ist es in der Grundbuchordnung (GBO) und ihre Nebenbestimmungen wie Grundbuchverfügung (GBV) u.a.

Grundstücksrecht und Grundbuchrecht sind stark miteinander verflochten und aufeinander abgestimmt. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs gemäss § 892 BGB besagt: Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist.

Deshalb jeder der das Grundbuch einsieht kann sich auf die dort eingetragenen Angaben berufen.